Por Macarena López-Hidalgo

hipotecas 2019 1024x939 Los préstamos hipotecarios, bajo un futuro incierto

El comienzo de 2019 ha estado marcado por una subida significativa del euríbor, principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios. Así lo confirmó el Banco de España, registrando un ascenso de 0,061 puntos. De esta forma, la hipoteca se encarece y, acorde con numerosos expertos analistas, seguirá encareciéndose en los próximos meses. En este contexto, la nueva ley hipotecaria entra en escena para ofrecer seguridad jurídica, proteger al consumidor y controlar los abusos de la banca.

Sin embargo, conviene recordar que, a pesar de la subida del euríbor, éste continúa en terreno negativo. Durante los diez años de crisis económica el tipo de interés ha sufrido una bajada gradual, tras un alto incremento en 2008 seguido por un fuerte descenso. Hablamos de un tipo de interés que en julio de 2008 llegó al 5,393 y en diciembre de ese mismo año cayó a un 3,452. En la actualidad [a 23 de enero de 2019] y tal y como registra el Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI por sus siglas en inglés), el euríbor se sitúa en -0,118 y como apunta Pau A. Monserrat, economista y profesor de la Universidad de las Islas Baleares, “pese a que las expectativas son de subida gradual, los expertos no creen que el Euribor esté por encima del 1% hasta dentro de varios años”.

La evolución de la concesión de préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras también ha mantenido una tendencia en descenso. En 2008 se concedieron 836.000 hipotecas sobre viviendas aproximadamente, mientras que en 2007 la cifra superó el millón, acorde con el Instituto Nacional de Estadística. A partir del 2008, los préstamos hipotecarios concedidos se han reducido gradualmente hasta 2014, año en el que es visible una ligera subida que se mantiene hasta la actualidad. Así, en 2017 se concedieron un total de 310.096 hipotecas.

Sin embargo, no hay que olvidar las condiciones abusivas que los bancos han impuesto en los contratos hipotecarios ya que, como recuerda Monserrat, “la banca sigue basando su modelo de negocio en la concesión de préstamos hipotecarios, producto de crédito que le permite forzar al cliente de forma más o menos directa para que contrate productos vinculados”. Este tema también ha sido tratado recientemente por el Parlamento Europeo, un fraude sistémico que ha producido verdaderos colapsos en los juzgados: “En España, se crean juzgados especiales para tramitar demandas individuales que nacieron atascados y que ya están dejando de señalar vistas”, recordó Fernando Zunzunegui, abogado y profesor.

Pau A. Monserrat: “Pese a que las expectativas son de subida gradual, los expertos no creen que el Euribor esté por encima del 1% hasta dentro de varios años, lo que supone una época larga de tipos de interés bajos”.

Tampoco hay que olvidar el altísimo número de ejecuciones hipotecarias producidas en los últimos años. Como afirmó Andreu Missé, director de Alternativas Económicas: “Lo peor de la crisis financiera en España han sido los cientos de miles de familias que se han visto expulsadas de sus casas (…). El drama de los desahucios es solo la etapa final de una serie de circunstancias que caracterizan la grave situación en que se encuentra la vivienda en España”.

En este marco y a pesar de la actual tendencia ascendente en la concesión de préstamos hipotecarios, no sorprende que el futuro de las hipotecas sea visto bajo un prisma de incertidumbre y desconfianza. Además, como recuerda Monserrat: “este inicio de 2019 está acompañado de cierto temor a que el momento económico empeore, como se refleja en la encuesta mundial de CEOs que PwC ha presentado en Davos”.

A pesar de ello, la normativa MiFID II y la nueva ley hipotecaria pretenden aumentar la protección del consumidor financiero y prevenir que no se vuelvan a producir abusos sistémicos por parte de las entidades financieras. Como explicó Zunzunegui, la ley “sigue una buena dirección para dar transparencia y evitar el sobreendeudamiento”. Algunas de las medidas de la ley de crédito inmobiliario que favorecen al prestatario son las referentes a la ejecución de la hipoteca o la eliminación de las cláusulas suelo – salvo la cláusula suelo 0 para evitar que el banco abone cantidades al prestatario.

En este sentido, el nuevo marco legal podría incentivar la contratación de préstamos hipotecarios ya que como afirma Fernando Zunzunegui “un marco jurídico seguro y equilibrado favorece el desarrollo del mercado hipotecario”. Punto en el que concuerda Monserrat: “la futura norma aporta importantes mejoras para los consumidores y autónomos que decidan comprar una vivienda, lo que puede estimular la demanda”. Sin embargo, este experto recuerda que es posible que veamos una ralentización del ritmo de firmas de hipotecas tras la aprobación de la ley, hasta que notarios, gestorías y bancos se adapten.

Fernando Zunzunegui: “Un marco jurídico seguro y equilibrado favorece el desarrollo del mercado hipotecario”.

Siguiendo a Monserrat, otro factor clave es el del alquiler ya que el aumento de sus precios y su deficiente regulación “propiciará que este 2019 la demanda de hipotecas para comprar casa siga aumentando”. Teniendo en cuenta todo este panorama, este experto analista concluye que es posible que la concesión de hipotecas en 2019 pueda frenarse ligeramente respecto a 2018, “pero no veremos una reducción notable del ritmo de concesión de crédito vinculado a la compra de inmuebles residenciales.”

A la espera de la resolución del Tribunal Europeo sobre el IRPH

El dictamen de la sentencia del Supremo que establecía que era el banco quien debía paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentos y su posterior rectificación; la publicación del Real-Decreto que imponía a la banca el pago del impuesto AJD; la aprobación de la nueva ley hipotecaria… Los últimos meses han sido meses intensos para el sector hipotecario, sin embargo, seguimos a la espera de que el Tribunal de Justicia Europeo adopte una resolución con respecto al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH).

La Comisión Europea defendió, en un informe, los intereses del cliente al declarar el IPRH como un índice abusivo y contradiciendo así al pronunciamiento del Tribunal Supremo español. En 2019, el Tribunal europeo deberá adoptar una postura al respecto y muchos esperan que declare la nulidad del IRPH. Como recordó Fernando Zunzunegui, “es probable que se acepten las observaciones y haya que revisar las hipotecas con IRPH”.

En ese caso y como indicó Zunzunegui, el coste que puede tener la banca por la resolución del Tribunal Europeo puede ser comparable al de cláusulas suelo; al menos, en la coyuntura de que las entidades bancarias tengan que compensar esa diferencia. También hay que tener en cuenta que la decisión que tome al respecto este tribunal será un factor influyente en la toma de decisiones del futuro prestatario.

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