Crónica de la Jornada Nacional ‘IAREDI’ «La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). 25 años de historia’, por Irati Beraza Rámila, de Zunzunegui Abogados
Expertos se reúnen para analizar la adaptación de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) a los Cambios Socioeconómicos.
El 18 de abril tuvo lugar en la Universidad Carlos III de Madrid (Campus Puerta de Toledo) una jornada multidisciplinar de análisis que reunió a destacados expertos en un esfuerzo por examinar la evolución y la pertinencia de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en respuesta a los cambios socioeconómicos acontecidos en los últimos 25 años.
La LOE entró en vigor el 6 de noviembre de 1999, con el propósito de regular el proceso edificatorio y los agentes que intervenían en el mismo, fijando sus responsabilidades y estableciendo las garantías para los usuarios. Sin embargo, en el transcurso de estos 25 años, han surgido nuevos parámetros, herramientas, condiciones y actores en este proceso, lo que ha motivado un análisis detallado de su evolución y adecuación, desde un punto de vista legal y económico.
La sesión, que se articuló en dos mesas de debate estrechamente relacionadas, contó con la participación de destacados expertos académicos y profesionales de diversas disciplinas, cuya experiencia y conocimientos enriquecieron el debate.
En la primera mesa, se exploró el íter de la LOE (“Evolución Jurídica de la LOE y sus Retos Hoy”) actuando como moderadora Remedios Aranda Rodríguez, y como ponentes Encarna Cordero Lobato, Antonio Eduardo Humero Martín y María Ángeles Parra Lucán.
Encarna Cordero Lobato, Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Castilla La Mancha y Of-Counsel en el Despacho Pérez-Llorca, inició este primer bloque de la sesión con una exposición acerca de la responsabilidad contenida en la LOE por defectos en la construcción. En su intervención, reconoció que la LOE supuso un hito en la materia, ya que hasta entonces la responsabilidad en la edificación apenas aparecía perfilada en el código civil y se complementaba con la protección dispensada por los tribunales en los conflictos en el seno de la construcción. En este sentido, la ponente reconoce que la LOE supuso una positivización necesaria que sin duda aportó seguridad jurídica en el sector. Si bien, puso sobre la mesa la evidente falta de modernización y actualización de la norma, junto con la existencia aun de numerosas imprecisiones en la misma, poniendo como ejemplo problemáticas tales como la ausencia de criterios para individualizar la responsabilidad, la falta de precisión a la hora de aplicar el régimen general de la responsabilidad contractual o aplicar el régimen por defectos de la LOE, la problemática de la intervención provocada y de la responsabilidad solidaria, la dificultad de distinguir entre competencias de los sujetos intervinientes el proceso de edificación etcétera.
A continuación, Antonio Eduardo Humero Martín, Catedrático de Arquitectura Legal y Valoraciones Inmobiliarias de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid y Arquitecto, incitó a la reflexión tratando la temática de la irrupción de la inteligencia artificial en el sector, y más específicamente en el campo de las valoraciones inmobiliarias. Tras una breve exposición genérica acerca del término, origen, tipología, y funcionamiento de la IA, pasó a explicar la utilidad que la misma ha tenido a la hora de valorar un gran número de inmuebles en poco tiempo (valoración automatizada), gracias al uso del algoritmo de las redes neuronales. No obstante, quiso remarcar que, bajo su opinión, a pesar de la innegable labor facilitadora de la IA, la misma nunca logrará suplir a la persona. En este punto, puntualiza que la intervención del experto valorador es fundamental a la hora de llevar a cabo tareas no practicables por la IA, tales como tener la capacidad de rechazar datos erróneos o analizar las múltiples variables concurrentes en los inmuebles.
María Ángeles Parra Lucán, Magistrada de la Sala 1ª del Tribunal Supremo y Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Zaragoza, concluyó este primer bloque de la sesión, aportando datos de gran relevancia sobre el tratamiento que han tenido en el Tribunal Supremo los procesos sobre la responsabilidad prevista en LOE. Expuso que la mayoría de recursos de casación resultaban inadmitidos debido a que no denunciaban una infracción de la norma, si no que más bien se basaban en cuestiones relacionadas con la valoración de la prueba en asuntos de humedades, daños etc. Asimismo, la Magistrada aclaró la posición adoptada por el alto tribunal en cuanto a la compatibilidad de la acción de la LOE y de la acción contractual del código civil. A su vez, expuso el recorrido jurisprudencial de la Sala sobre la presencia en los procesos de ciertos sujetos intervinientes y sobre su consideración o no como agentes previstos en la LOE. Si bien, en su opinión no acaba de quedar claro en la norma lo relativo a la identificación de agentes, a efectos de poder extender a determinados sujetos la responsabilidad con arreglo a la LOE.
A continuación, tuvo lugar la segunda mesa, en la cual el objeto de debate se centró en analizar la dinámica del mercado inmobiliario durante las crisis económicas del siglo XXI, siendo el moderador Manuel Ignacio Feliu Rey, y los ponentes Isidro del Moral González, Alejandro Osma Jiménez y Fernando Zunzunegui Pastor.
Isidro del Moral González, Abogado especializado en Derecho Inmobiliario, inició el segundo bloque de la jornada, centrando el contexto en el que surge la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), en el marco de los planes de acción que adoptó el gobierno en 2012 conjuntamente con autoridades europeas ante la crisis financiera del momento. Tras exponer su marco jurídico, recordó el ambicioso objetivo de la sociedad consistente en liquidar 51.000 millones de activos tóxicos, formados por créditos hipotecarios e inmuebles, en el lapso temporal de 15 años. El abogado, expuso las distintas formas en las que se había procedido a dicha liquidación para poder amortizar la deuda y el pago de intereses, entre las que destacó la transformación de préstamos en inmuebles, la dación en pago, los concursos de acreedores, la venta al mercado mayorista etc. Si bien, el balance realizado por el ponente, lejos de resultar alentador, puso de manifiesto la aun cuantiosa cantidad de crédito que queda por amortizar, ya que hasta el momento solo se ha conseguido liquidar el 40% del activo. lo que probablemente lleve a la necesidad en 2027 de tener que prorrogar el plazo inicialmente previsto para concluir tal ambiciosa operación.
Alejandro Osma Jiménez, Socio del Área de Derecho Inmobiliario en Pérez-Llorca, continuó el debate en esta segunda mesa, explicando las nuevas formas contractuales en el trafico inmobiliario. Comentó que ante una evidente evolución del trafico inmobiliario en los últimos años, la regulación consistente en la LOE ha quedado estática. No duda del hito que supuso en su momento la citada norma, si bien, en estos 25 años, fruto de los vaivenes propios de los ciclos económicos, admite que el entorno y contexto inmobiliario resulta muy distinto, más concretamente en cuanto a la composición y morfología de los agentes. Puso de manifiesto la aparición de una nueva generación de actores inmobiliarios que llevan a cabo operaciones más complejas, y de diferentes modalidades contractuales para atajar el riesgo de la actividad promotora. Expuso tres: la promoción delegada, el forward funding y el forward purchase.
Para concluir, el ponente opinó, en la misma línea que lo hicieron otros ponentes de la sala, que se echaba en falta una regulación que dotase de mayor seguridad jurídica al sector.
Fernando Zunzunegui Pastor, Profesor Doctor de Derecho del Mercado Financiero y de Derecho del Gobierno Corporativo en la Universidad Carlos III de Madrid, Abogado y Consultor especializado en regulación financiera y FinTech, concluyó la sesión alegando la importancia de los códigos de conducta, como base desde la cual surge y permite la construcción de normativa adecuada en el mercado inmobiliario. Recordó que el sector reclama una mayor seguridad jurídica, y recalcó la importancia de no olvidar el lado humano detrás de la crisis financiera que atizó al mercado inmobiliario, con 8 millones de familias hipotecadas y con desahucios en masas. El Doctor puso de manifiesto en su prensentación la importancia de los códigos de conducta como medida de equilibrio entre la estabilidad de las entidades y la protección de los clientes, medida a la cual el Banco de España ha otorgado gran importancia, procediendo a su evaluación en los tres últimos numeros de su informe semestral sobre Estabilidad Finaciera. El ponente, tras exponer las diferencias entre el código de buenas prácticas de 2012 y el nuevo código aprobado en 2022, concluyó que los resultados no habían sido los esperados, ya que habían tenido escaso alcance. Las reestructuraciones se estaban llevando a cabo sin la necesaria evaluación de solvencia del cliente, no apreciando además avisos del sobreendeudamiento y riesgo de exclusión financiera que pueden provocar los periodos de carencia con alargamiento del plazo de las hipotecas. Todo ello, según el ponente, no hacía más que evidenciar el hecho de que una vez más, se está anteponiendo la estabilidad de los bancos a la protección de los clientes. Finalizando el doctor su exposición, con la solución que observa más adecuada consistente en otorgar potestades a la Autoridad de defensa del cliente financiero sobre inclusión financiera con el fin de lograr una mejor prevención del sobreendeudamiento que prevengan el sobreendeudamiento.
No cabe duda que las reflexiones y conclusiones expuestas en la jornada celebrada en la Universidad Carlos III, servirán como guía para futuras investigaciones y para informar sobre posibles ajustes en la regulación del sector de la edificación.
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