El Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en proceso de tramitación en el Parlamento, genera debate alrededor de sus objetivos y de sus carencias. Numerosos expertos del sector financiero se reunieron el pasado martes 5 de junio, en el Foro Nueva Ley Hipotecaria, para analizar la nueva ley de crédito inmobiliario.

El Foro Nueva Ley Hipotecaria, organizado por la revista Inversión & Finanzas en colaboración con Gabeiras & Asociados y Zunzunegui Abogados, ha recogido opiniones diversas, desde críticas hacia el Proyecto de Ley hasta amables valoraciones por las buenas intenciones.

En la primera mesa titulada “La nueva Ley Hipotecaria al detalle” Fernando Zunzunegui, Coordinador Legal de EFPA, puso en evidencia que el proyecto no consigue la necesaria seguridad jurídica apartándose además del objetivo de proteger al consumidor. En este sentido, Matilde Cuena, profesora de Derecho Civil de la UCM, coincide con Zunzunegui y pone de manifiesto la necesidad de que exista seguridad jurídica para “evitar el riesgo moral tanto de entidades como de consumidores”.

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De izquierda a derecha: Esther García (moderadora), Santos González, Matilde Cuena, Fernando Zunzunegui y Manuel González-Meneses / Inversión&Finanzas

Manuel González-Meneses, notario, también recuerda que el enfoque de la Ley no es el más adecuado y resalta algunos de sus puntos débiles como el de recoger distintos requisitos formales que no terminan de funcionar. Un ejemplo, es el de las expresiones manuscritas que ya han sido criticadas con anterioridad por considerarlo un requisito pro-bancario que no evita los abusos.

Otra debilidad del Proyecto de Ley comentada en la mesa de debate es el intento de reforzar el rol del notario en la dirección equivocada, que termina convirtiéndose en asesor financiero del cliente, para lo que no está capacitado, y que resalta Manuel González. Fernando Zunzunegui le respalda, criticando la carga que el sistema proyectado  impone al notario y afirmando que el notario “no está preparado para asumir el papel de asesor financiero, ni es su función asesorar al cliente en la contratación financiera”.

Por su lado Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, tampoco cree que este proyecto de ley sea la solución, pero mantiene una visión más positiva que la de sus compañeros de mesa. González afirma que la ley se va a mejorar ya que “la hipoteca seguirá siendo el principal instrumento para acceder a la vivienda”.

Fernando ZunzuneguiOK La nueva Ley de Crédito Inmobiliario no crea seguridad jurídica
Fernando Zunzunegui / Inversión&Finanzas

Por tanto, la nueva ley de crédito inmobiliario debería crear seguridad jurídica, mejorar la transparencia y terminar con los abusos, algo que como recuerda Zunzunegui, sólo ocurrirá cuando “ofrezcan productos simples sin cláusulas opacas que no son comprensibles por el consumidor medio”. Aunque Cuena también recuerda que la responsabilidad no sólo la tiene la banca: “Necesitamos un mercado hipotecario responsable por ambas partes, también por parte de consumidor, hay que equilibrar la regulación con sentido común”. Eso sí, en general todos los ponentes han coincidido en la necesidad de introducir mejoras en el proyecto de ley siendo un proyecto que no termina de generar la seguridad jurídica deseada.

Los nuevos retos para la banca

Este mismo Foro acogió a José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB); y Alberto Calles, Socio responsable de la Unidad de Regulación Financiera de PwC; en un coloquio moderado por Alejandro Ramírez.

Martínez Campuzano afirma que la nueva regulación persigue que no surjan tensiones, así como aumentar la seguridad del consumidor, aunque admite que conlleva un  proceso de adaptación. Alberto Calles coincide en que el fin de la regulación es el de proteger al consumidor, sin embargo, hace referencia a la falta de seguridad jurídica ya mencionada en la primera mesa de debate: “hay muchas incertidumbres que no van a generar seguridad jurídica”.

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Alejandro Ramírez, Alberto Calles y José L. Martínez Campuzano / Inversión&Finanzas

Calles hace mención de la importancia de la educación financiera, que tiene un papel fundamental en la protección del consumidor, siendo la expresión manuscrita una opción insostenible. El portavoz de la AEB incide en la repercusión de la transformación digital y el proceso de adaptación de los bancos en la digitalización de la sociedad. De esta forma, se ha puesto de relieve el deber de la regulación de crear seguridad jurídica para facilitar a los bancos la concesión de préstamos protegiendo al consumidor.

Implicaciones para el mercado de la vivienda

El Foro Nueva Ley Hipotecaria se despidió con una última mesa de debate, moderada por Sergio Míguez, director de Relaciones Institucionales de EFPA España; que no hizo más que confirmar lo que llevábamos escuchando desde el inicio de la Jornada: la nueva Ley de Crédito Inmobiliario no crea seguridad jurídica. Asimismo, Patricia Gabeiras, abogada socia directora de Gabeiras & Asociados, ha criticado duramente la ley considerándola insuficiente.

Patricia Gabeiras La nueva Ley de Crédito Inmobiliario no crea seguridad jurídica
Patricia Gabeiras / Inversión&Finanzas

“Da pocas señales sobre cómo se van a aplicar determinadas medidas” afirma Gabeiras y añade que el impacto es desconocido porque hay muy poca seguridad jurídica al ser una mera transcripción de la directiva y no una transposición como debía ser. De acuerdo con Gabeiras, la ley aparentemente aumenta las garantías del consumidor y la transparencia, pero en el fondo “está vacía de contenido”. Como explica la socia directora de Gabeiras & Asociados, para que haya transparencia se “debe informar fundamentalmente de los riesgos y cuantificarlos”. Sin embargo, en la ley “no existe referencia a criterios de cuantificación”,  se debería cuantificar el riesgo en términos económicos incluso cuando sólo se tienen datos a corto plazo.

En contraposición con la crítica de Patricia Gabeiras, Ferran Font, director de estudios de picos.com, mantiene una postura más optimista y ve la ley como algo positivo ya que “el consumidor estaba desprotegido” y la nueva normativa aumenta su protección. Asimismo, Font recuerda que la nueva ley de crédito inmobiliario tendrá un efecto importante en la evolución del mercado inmobiliario, aunque ahora se desconocen todas las repercusiones.

Jordi Paniello; presidente de la Asociación Profesional Colegial de Asesores de Inversión, Financiación y Peritos Judiciales; centró su discurso en la necesidad de que la regulación establezca unos parámetros de cultura financiera para que la ciudadanía conozca al menos conceptos básicos en materia financiera. En este contexto de desinformación, Paniello destaca que la ley refuerce el papel del asesor financiero para poder superar la asimetría informativa y no dejar que toda esa responsabilidad recaiga en el notario.

Patricia Gabeiras Foro Nueva Ley Hipotecaria La nueva Ley de Crédito Inmobiliario no crea seguridad jurídica
Sergio Míguez, Ferrant Font, Patricia Gabeiras, Julio Rodríguez y Jordi Paniello / Inversión&Finanzas

En este sentido, Gabeiras coincide en la necesidad de adquirir cultura financiera, pero matiza que los primeros que deben adquirirla son los empleados de bancos que muchas veces ofrecen productos que no entienden. Asimismo, Font también defiende promover la cultura financiera entre los agentes inmobiliarios.

Como era de esperar, también se ha hecho mención la actual situación económica de nuestro país. Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario, ha puesto de relieve el esfuerzo que supone para muchas familias acceder a una vivienda, debido a la devaluación de los salarios y a una crisis económica que ha terminado provocando una crisis social. Siguiendo esta línea, Ferrant Font y Jordi Paniello hacen referencia al aumento del mercado de alquiler cuyos precios se han disparado. Por ello, no sólo es más difícil acceder a la vivienda por compra, sino también por alquiler.

En este contexto, se hace aún más notable la obligación de mejorar la ley hipotecaria situándonos en un marco social que demanda una mayor transparencia por las entidades financieras, una garantía en la protección del consumidor y una superación de la asimetría financiera. Si hay algo que ha dejado claro el Foro Nueva Ley Hipotecaria es que nos encontramos ante un proyecto de ley que está muy lejos de ser perfecto y que necesita ser mejorado ante un panorama económico incierto.4

Otras referencias:

Inversión & Finanzas, Foro Nueva Ley Hipotecaria

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