¿Puede el banco exigir que ampliemos la hipoteca a otros bienes?

Fernando Zunzunegui

Un mal intencionado o mal informado artículo periodístico, bien comentado en el Blog de Echevarri, ha puesto de actualidad una garantía de la que disfrutan los bancos en relación con los préstamos hipotecarios. Ante el descenso de un veinte por cien en el precio de la vivienda hipotecada, el banco puede exigir al hipotecado que amplié la hipoteca a otros bienes, salvo que pague anticipadamente la parte del préstamo que ha quedado sin cobertura, y de no hacerlo en un plazo de dos meses puede el banco exigir la devolución anticipada de la totalidad del préstamo.

Esta previsión ya figuraba en la redacción original de la Ley de regulación del mercado hipotecario de 25 de marzo de 1981, con el siguiente tenor:

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la institución financiera podrá exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

Previsión legal que fue desarrollada por el art. 19 sobre “ampliación de hipoteca”, del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley del mercado hipotecario, en el que se dice:

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza.

El deudor, después de requerido para efectuar al ampliación, podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación del deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo a que se refiere el párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.

Desarrollo reglamentario que mantiene el proyecto de real decreto elaborado por Dirección General del Tesoro y Política Financiera, abierto en estos momentos a consulta pública.

En términos técnicos se trata de una “llamada al margen”, justificada por la pérdida de valor del bien que garantiza el reembolso del préstamo. Estas llamadas son habituales en los préstamos con garantía de valores y están asimismo previstas en los préstamos hipotecarios.

Lo que ahora descubrimos alarmados, es que ni el banco ni el notario nos advirtieron, o si lo hicieron no les prestamos atención, que también en España las casas pueden bajar de precio, y que si la bajada alcanza el 20 por cien, el banco puede exigirnos que ampliemos la hipoteca a otros bienes.