Fernando Zunzunegui

fixmort13 300x157 Cuatro preguntas sobre las hipotecas a tipo fijo¿Por qué la banca cambia ahora de política en la comercialización de hipotecas?

El préstamo hipotecario que mejor se ajusta a una familia con ingresos que se mantienen en el tiempo es a tipo fijo. Con la hipoteca a tipo variable asume el riesgo de que el tipo de interés suba y no pueda pagar las cuotas. Sin embargo, en España la banca optó casi en exclusiva por el tipo variable, sin bien ante la llegada de la crisis intensificó la inclusión de cláusulas suelo para proteger sus márgenes. Ahora, que los tipos están bajo cero, cambia su política comercial a tipo fijo, con el fin de cubrir el coste de producción y garantizarse un beneficio.

 ¿Son las hipotecas a tipo fijo más simples que las hipotecas a tipo variable?  

El préstamo hipotecario puede ser estándar, es decir, simple sin complejidades. En el préstamo a tipo variable el banco debe avisar de que el cliente asume el riesgo de la variación al alza del tipo de interés.

Con independencia de que sean a tipo fijo o variable, cada vez es más frecuente incluir en los préstamos hipotecarios cláusulas que mezclan el préstamo con otros productos financieros, creando riesgos que el cliente medio no tiene capacidad para analizar. Son coberturas, suelos, multidivisas, compensaciones, seguros u otros productos vinculados que impiden al cliente conocer el verdadero alcance de lo que firma. El banco predispone el contenido del contrato y el cliente carece de capacidad de negociación. Solo un asesor hipotecario podría ayudar al cliente a decidir. Los notarios cuidan las formas, el asesor vela por el fondo.

¿Qué debe analizar el cliente antes de decidirse por una hipoteca a tipo fijo?

Lo más relevante es el precio del crédito, es decir, el tipo de interés del contrato. El cliente debe valorar si la oferta a tipo fijo del banco le conviene en relación con otras ofertas disponibles en el mercado, por ejemplo, las que siguen existiendo a tipo variable.

También debe tener en cuenta las comisiones que cobre el banco, que dependerán de los productos vinculados que contrate con el préstamo hipotecario.

Además, debe actuar con prudencia para no sobre-endeudarse. Solo debe contratar el préstamo hipotecario si tiene y va mantener la capacidad para pagar las cuotas y puede reembolsar todo el crédito conforme a lo pactado en el contrato.

¿Pueden surgir problemas en el futuro como ha ocurrido con las cláusulas suelo o los gastos hipotecarios?

La oferta de préstamos hipotecarios sigue siendo muy opaca, sobre todo por la complejidad del contenido de los contratos, sobre todo en relación con los productos vinculados. La información precontractual es deficiente. No llega a tiempo para ser analizada. En esas condiciones puede haber sorpresas en el futuro, letra pequeña que se activa y sorprende al cliente que no fue avisado de esos escenarios de riesgo. Esperemos que la Reforma del crédito hipotecario que se tramita en el Congreso solucione estos problemas.

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